How to sell a flat with a mortgage, debt or inherited property in Kielce? CKDOM 2026 guide

Do you have a flat in Kielce or the surrounding area, but the situation is not ‘ideal’? The property is burdened with mortgage, are rent arrears, or the apartment was inherited and you don't know where to start?

The good news is that such properties can be sold safely and wiselyInstead of selling your apartment for a fraction of its value, you can conduct a normal sale with the help of CKDOM – Real Estate Agency Kielce, Radom, Staszów.

In this guide, we explain step by step:

• what constitutes a “difficult” property and when there is actually a problem,
• how to sell apartment with a mortgage in Kielce,
• how to deal with rent arrears, bailiff, overdue bills,
• how to sell inherited apartment and avoid tax traps,
• what role does he take on for you in all this? CKDOM.

Table of contents

1. What is a “difficult” property?
2. Sale of an apartment with a mortgage in Kielce
3. Sale of an apartment with debt (rent, bailiff, utilities)
4. Selling an inherited apartment – documents, taxes, deadlines
5. What does settlement at a notary look like – step by step
6. How does CKDOM help with the sale of “difficult” apartments?
7. Sample scenarios from CKDOM practice
8. FAQ – frequently asked questions about selling difficult properties
9. Summary – when to call CKDOM?

1. What is a “difficult” property and when is there actually a problem?

In everyday language, we talk about a “difficult apartment” when:

• is mortgaged,
• has arrears owed to the community/cooperative or unpaid utilities,
• enforcement proceedings are pending,
• remained inherited and the documents are not in order,
• is joint ownership (several owners with different interests),
• in the land register are mentions, easements, mortgages, warnings.

From a legal perspective, most such situations it can be sorted out normally – however, this requires:

• good understanding of the legal situation,
• planning settlements (with the bank, community, creditors),
• a valid contract and a secure notarial deed.

This is what he does every day. CKDOM Real Estate Agency – instead of selling your apartment “for next to nothing” to a buyer, you can carry out normal market sale and keep more money for yourself.

Check out how CKDOM sells real estate in 5 steps

2. Selling an apartment with a mortgage in Kielce

2.1. Can you sell an apartment with a mortgage?

Yes. An apartment with a mortgage can be sold.The bank is a secured creditor, but you remain the owner of the property and have the right to dispose of it.

2.2. Four steps to selling an apartment with a mortgage in practice

1. Bank statement confirming the loan balance
   CKDOM helps you determine which bank to go to and how to obtain a document with your current debt and account number for loan repayment on the transaction date.
2. Agreeing on the sale price and terms with the buyer
   This is where it comes into play valuation and negotiations. We make sure that the price is market-based, while allowing you to repay the loan and giving you a real “profit in hand.”
   Order a professional apartment valuation with a loan
3. Settlement of accounts at a notary public
   In the notarial deed, the buyer pays the price, and the notary (or the parties to the contract) determine what part goes directly to bank account who is repaying the loan, and how much of it goes to you.
4. Repayment of the loan and cancellation of the mortgage
   After repayment, the bank issues a so-called letter of recommendation – on this basis, the mortgage is deleted from the land and mortgage register (usually the buyer demands this because they want to have a “clean” register).

2.3. What if the loan amount is close to the value of the apartment?

There are situations in which:

• loan balance ≈ value of the apartment,
• or the loan is higher than the sale price (e.g., foreign currency loan, high margin, past price declines).

In such cases, you may consider, among other things:

• additional cash payment at the time of the transaction (you “pay extra” to ensure that the loan is repaid in full),
• overpayment of a loan before putting the apartment up for sale,
• negotiations with the bank and selection of a different financial scenario.

Each such situation requires individual analysis – that is why at CKDOM we start with a calm conversation and review of credit documents.

3. Sale of an apartment with debt (rent, bailiff, utilities)

3.1. What debts are most commonly associated with apartments?

In practice, we mainly see:

• arrears owed to the community or cooperative (rent, renovation fund),
• debts for electricity, gas, water,
• seizure by bailiffs on real estate,
• kredyt gotówkowy lub inne zobowiązania, z powodu których wierzyciel wpisuje się do księgi wieczystej.

3.2. Czy takie mieszkanie da się normalnie sprzedać?

W większości przypadków tak. Kluczowe jest:

• poznanie dokładnej wysokości zadłużenia,
• ustalenie, kto jest wierzycielem (wspólnota, spółdzielnia, bank, komornik),
• zaplanowanie, w jaki sposób dług zostanie spłacony z ceny sprzedaży.

3.3. Sprzedaż mieszkania z długami – dwa główne warianty

1. Spłata długów przed sprzedażą
   Jeśli masz środki lub możesz je pozyskać, spłata zaległości przed wystawieniem oferty ułatwia sprzedaż (mieszkanie ma „czystą kartę” i jest mniej stresu po drodze).
2. Spłata długów z ceny sprzedaży
   W umowie i akcie notarialnym można zapisać, że część ceny:
   • trafia bezpośrednio na konto wspólnoty / spółdzielni / komornika,
   • a dopiero reszta – na Twoje konto.

Taki model jest podobny do sprzedaży mieszkania z kredytem – tyle że zamiast banku spłacamy jednego lub kilku wierzycieli.

3.4. Dlaczego nie warto czekać na licytację komorniczą?

Licytacja zwykle oznacza sprzedaż znacznie poniżej wartości rynkowej. Sprzedając mieszkanie samodzielnie (z pomocą CKDOM), masz wpływ na:

• cenę ofertową i docelową,
• termin wyprowadzki,
• model spłaty długów.

Często po spłacie zobowiązań zostają jeszcze środki na nowy start – pod warunkiem, że reagujesz odpowiednio wcześnie.

4. Sprzedaż mieszkania w spadku – dokumenty, podatki, terminy

4.1. Jakie dokumenty są potrzebne przy mieszkaniu ze spadku?

Sprzedaż mieszkania odziedziczonego po rodzicach czy dziadkach zaczyna się od uporządkowania dokumentów. Zwykle będą potrzebne m.in.:

• postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku albo akt poświadczenia dziedziczenia (u notariusza),
• akt zgonu spadkodawcy,
• numer księgi wieczystej mieszkania (jeśli istnieje),
• zaświadczenia ze spółdzielni / wspólnoty o braku zaległości lub o ich wysokości,
• zaświadczenia z urzędu skarbowego dotyczące podatku od spadków, jeśli było wymagane.

Jeżeli księga wieczysta nie jest założona – również można to uregulować. CKDOM pomaga ustalić kolejność kroków i skompletować niezbędne papiery.

4.2. Podatek 19% a 5-letni termin

W polskim prawie standardowo sprzedaż mieszkania przed upływem określonego czasu od nabycia może wiązać się z podatkiem dochodowym (19%).

W przypadku spadku liczy się m.in.:

• kiedy spadkodawca nabył nieruchomość,
• kiedy Ty nabyłeś/aś ją w drodze spadku,
• czy środki przeznaczysz na tzw. własne cele mieszkaniowe.

Każda sytuacja podatkowa jest indywidualna, dlatego przy sprzedaży nieruchomości w spadku warto skonsultować szczegóły z doradcą podatkowym lub księgowym. My, jako CKDOM, pomagamy uporządkować temat dokumentów i wskazujemy, gdzie warto uzyskać dodatkową opinię specjalisty.

4.3. Współwłasność – kiedy spadkobierców jest kilku

Częsty scenariusz: mieszkanie dziedziczy kilka osób. Co dalej?

• możecie razem sprzedać mieszkanie i podzielić się pieniędzmi według udziałów,
• jeden ze spadkobierców może spłacić pozostałych i zostać jedynym właścicielem,
• w skrajnych przypadkach sprawa trafia do sądu (zniesienie współwłasności).

W CKDOM pomagamy pogodzić interesy wszystkich stron – przygotowujemy propozycje podziału, terminy wypłaty i harmonogram transakcji, tak aby można było uniknąć długich sporów.

5. Jak wygląda rozliczenie u notariusza – krok po kroku

Niezależnie od tego, czy sprzedajesz mieszkanie z kredytem, długiem czy po spadku, kluczowy moment to akt notarialny. To tam szczegółowo zapisuje się:

• kto jest stroną transakcji (sprzedający / kupujący),
• jaka jest cena sprzedaży,
• jak dokładnie pieniądze zostaną podzielone między Ciebie a wierzycieli,
• do kiedy nastąpi wydanie mieszkania (przekazanie kluczy),
• jakie dokumenty zostaną złożone do sądu wieczystoksięgowego.

W praktyce często wygląda to tak:

1. Kupujący wpłaca środki (np. z kredytu) na rachunek wskazany w akcie.
2. Część kwoty idzie prosto do banku spłacającego kredyt lub do wierzycieli (spółdzielnia, komornik itd.).
3. Reszta jest wypłacana Tobie – zwykle przelewem na konto.
4. Po spłacie zobowiązań bank wystawia letter of recommendation, a sąd wykreśla hipotekę / wzmianki o egzekucji.

Zadaniem CKDOM jest dopilnowanie, żeby wszystkie te elementy się „spięły” – bez niespodzianek po podpisaniu aktu.

6. Jak pomaga CKDOM przy sprzedaży „trudnych” mieszkań?

Sprzedaż mieszkania z kredytem, długami czy po spadku to nie jest „standardowy przypadek” – ale dla nas to codzienność. Pracując z CKDOM, możesz liczyć na:

• pełną analizę stanu prawnego księgi wieczystej i dokumentów,
• kontakt z bankiem, wspólnotą, komornikiem – ustalenie sald zadłużenia, warunków spłaty,
• opracowanie strategii sprzedaży (cena, grupa docelowa, terminy),
• marketing oferty: zdjęcia, wideo, dron, publikacja na portalach i stronie CKDOM,
• negocjacje z kupującymi – także w sprawie przejęcia części zobowiązań,
• współpracę z notariuszami i doradcami kredytowymi,
• koordynację formalności aż do wydania kluczy.

Zamiast samodzielnie biegać między bankiem, spółdzielnią, notariuszem i potencjalnymi kupującymi – możesz mieć jednego opiekuna z CKDOM, który trzyma całą układankę w ryzach.

Umów bezpłatną konsultację w sprawie swojej nieruchomości

7. Przykładowe scenariusze z praktyki CKDOM

7.1. Mieszkanie w Kielcach z kredytem i zaległym czynszem

Właściciel miał mieszkanie 3-pokojowe na popularnym osiedlu w Kielcach. Na nieruchomości ciążył kredyt hipoteczny, a dodatkowo narosły rent arrears.

Co zrobiliśmy jako CKDOM?

• pozyskaliśmy zaświadczenie z banku i wspólnoty o aktualnych saldach,
• wyceniliśmy mieszkanie i ustaliliśmy cenę pozwalającą spłacić wszystkie zobowiązania,
• znaleźliśmy kupującego wśród klientów z naszej bazy,
• w akcie notarialnym zapisano, że część ceny trafia do banku i wspólnoty, a reszta – na konto właściciela.

Efekt: właściciel wyszedł z długów i miał środki na wynajęcie mniejszego mieszkania oraz spłatę innych zobowiązań.

7.2. Mieszkanie w spadku po rodzicach – trzech spadkobierców

Trójka rodzeństwa odziedziczyła mieszkanie w centrum. Każde z nich miało inne plany życiowe – nikt nie chciał się wprowadzać, a jednocześnie różnili się oczekiwaniami co do ceny i podziału środków.

Jako CKDOM:

• pomogliśmy uporządkować dokumenty spadkowe,
• przygotowaliśmy wycenę i strategię sprzedaży,
• uzgodniliśmy z rodzeństwem zasady podziału pieniędzy,
• doprowadziliśmy do sprzedaży w kilka tygodni – bez konfliktu i ciągnących się latami sporów.

8. FAQ – najczęstsze pytania o sprzedaż trudnych nieruchomości

8.1. Czy kupujący w ogóle będzie chciał mieszkanie z kredytem lub długiem?

Tak – jeśli ma jasność, jak wygląda procedura i widzi, że transakcja jest dobrze przygotowana. Wielu kupujących wcale nie boi się mieszkania z kredytem, jeśli wszystko jest uregulowane w akcie notarialnym, a bank wystawia list mazalny.

8.2. Czy sprzedaż mieszkania z kredytem jest droższa dla mnie jako sprzedającego?

Sama procedura nie musi być droższa – pojawiają się natomiast koszty związane np. z wcześniejszą spłatą kredytu (prowizja banku, jeśli jeszcze obowiązuje) czy opłaty notarialne i sądowe. W CKDOM omawiamy wszystkie koszty z wyprzedzeniem, żeby nie było niespodzianek.

8.3. Mam mieszkanie z komornikiem. Czy jest jeszcze sens sprzedawać je samodzielnie?

W wielu przypadkach tak – i warto zrobić to jak najszybciej. Sprzedaż przed licytacją daje zwykle wyższą cenę i większą kontrolę nad warunkami. Im wcześniej skontaktujesz się z biurem, tym więcej opcji będziemy mieć.

8.4. Jak długo trwa sprzedaż mieszkania z kredytem lub długami?

Wszystko zależy od stanu rynku, standardu mieszkania i rodzaju zadłużenia. Sam proces formalny (bank, wierzyciele, notariusz) wydłuża transakcję o kilka–kilkanaście dni względem „zwykłej” sprzedaży, ale dobrze przygotowana oferta może znaleźć kupca równie szybko jak inne mieszkania w okolicy.

8.5. Czy jako sprzedający muszę kontaktować się z bankiem i wspólnotą, czy zrobi to za mnie CKDOM?

Część formalności (np. złożenie wniosku o zaświadczenie) musi formalnie wyjść od Ciebie jako właściciela, ale CKDOM przygotowuje wzory pism, pomaga w wypełnieniu wniosków i pilnuje terminów. Dzięki temu nie musisz uczyć się całej procedury od zera.

8.6. Czy CKDOM pobiera wyższą prowizję za sprzedaż trudnej nieruchomości?

Prowizja jest ustalana indywidualnie, w zależności od rodzaju nieruchomości i nakładu pracy. Zawsze z góry omawiamy, jakie działania wykonujemy w ramach wynagrodzenia – od analizy prawnej po marketing i prowadzenie negocjacji.

9. Podsumowanie – kiedy zadzwonić do CKDOM?

Mieszkanie z kredytem, długiem czy w spadku nie musi być „problemem nie do rozwiązania”. W większości przypadków da się:

• spłacić zobowiązania z ceny sprzedaży,
• uniknąć licytacji komorniczej,
• uporządkować dokumenty spadkowe,
• zostawić sobie realne środki na nowy start.

Najgorsze, co możesz zrobić, to czekać, aż problemy „same się rozwiążą”. Lepiej skonsultować swoją sytuację z doświadczonym pośrednikiem i od razu poznać dostępne scenariusze.

CKDOM – Real Estate Agency Kielce, Radom, Staszów specjalizuje się nie tylko w klasycznych transakcjach, ale też w sprzedaży nieruchomości z kredytem, zadłużeniem i po spadkach.

Skontaktuj się z nami i opowiedz o swojej sytuacji – wspólnie znajdziemy najlepsze rozwiązanie